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02.08.2021

Neues Maklerrecht 2020: Verkäufer müssen jetzt Provision zahlen

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Sebastian Söcker

Autor

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Diese Bild zeigt einen zerknüllten 10€-Schein und dient der visuellen Verdeutlichung des Beitragsthemas 'Neues Maklerrecht 2020 führt zu Änderungen für Immobilienverkäufer“.
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Mit dem neuen Maklerrecht von 2020 gibt es aktualisierte Regelungen zur Höhe und Aufteilung der Maklerprovision, bis zum 23. Dezember 2020 war diese von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Bis zur Änderung im Maklerrecht galt

Die bisherigen Regelungen haben die Immobilienkäufer benachteiligt.

  • Käufer in Brandenburg, Berlin, Bremen, Hamburg und Hessen sowie bestimmten Regionen Niedersachsens mussten die gesamte Maklercourtage zahlen.
  • In den restlichen Bundesländern galt die individuelle Vereinbarung zwischen Verkäufer und Immobilienmakler.
  • Theoretisch haben sich Verkäufer und Käufer die Kosten geteilt, in der Praxis zahlten die Eigentümer der Objekte jedoch häufig nichts.
  • Käufer mussten die Provision von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises meist komplett übernehmen.
  • Für viele Menschen und besonders für Familien mit geringem bis mittlerem Einkommen hat dieser Umstand dazu beigetragen, dass sie kaum bezahlbaren Wohnraum finden konnten.
  • Durch die angespannte Situation auf dem Immobilienmarkt waren Käufer bisher quasi gezwungen, die Maklerprovision zu übernehmen. Doch damit ist nun Schluss.

Was gilt mit dem neuen Maklerrecht von 2020?

Das neue Maklerrecht von 2020 soll die Nebenkosten für Immobilienkäufer reduzieren und einkommensschwachen Menschen einen besseren Zugang zu Wohneigentum ermöglichen.

Jetzt gilt: Wer den Immobilienmakler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklercourtage übernehmen. Der Auftrag erfolgt häufig und in Ballungszentren wie Düsseldorf, Berlin oder Hamburg überwiegend durch den Verkäufer. Für die andere Partei, den Käufer, beträgt die Obergrenze jetzt 50 Prozent der zu zahlenden Maklerprovision.

Das neue Maklerrecht beruht auf dem im Juni 2020 verabschiedeten Gesetzentwurf „über die Verteilung der Maklerkosten bei Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“.

Was sind die Änderungen im Maklerrecht?

Bisher gab es für Immobilienverkäufer wenig Motivation, mit dem Makler über die Höhe der Provision zu verhandeln – schließlich wurde diese komplett oder weitgehend auf den Käufer abgewälzt. Die Makler konnten daher die maximal übliche Provision verlangen und mussten im Wettbewerb mit anderen Immobilienmaklern keine günstigeren Angebote unterbreiten.

Mit der Änderung im Maklerrecht in 2020 hat die Regierung jetzt bundesweit einheitliche Regelungen geschaffen. Diese erhöhen die Transparenz und Rechtssicherheit. Käufer sind besser beschützt, die Maklerkosten können nicht mehr zu einem Großteil oder vollständig zulasten des Käufers gehen. Weiter gilt, dass Käufer ihren Provisionsanteil erst zahlen müssen, wenn der Verkäufer der Immobilie seiner Zahlungsverpflichtung nachgekommen ist. Diesen Nachweis kann der Makler oder Verkäufer erbringen.

Neues Maklerrecht 2020: Umsetzung im BGB

In das Bürgerliche Gesetzbuch wurden folgende Änderungen im Maklerrecht aufgenommen (§§ 656a bis 656d):

  • Der Maklervertrag muss in Textform verfasst und die Höhe der Maklercourtage schriftlich vereinbart sein. Die Maklerprovision lässt sich anschließend nur noch in Ausnahmefällen verhandeln, beispielsweise wenn diese nachweislich unverhältnismäßig hoch ist.
  • Wenn ein Makler aufgrund von zwei Maklerverträgen die Interessen des Verkäufers und Käufers vertritt, müssen beide Parteien die Maklercourtage zu gleichen Teilen bezahlen.
  • Hat nur eine Partei einen Immobilienmakler eingeschaltet, muss diese die Maklerprovision zahlen. Eine Vereinbarung zur Weiterreichung der Kosten an die andere Partei ist nur gültig, wenn die Maklerkosten maximal 50 Prozent der gesamten Courtage ausmachen.

Tipp für Käufer von Immobilien: Erfüllen die Maklerverträge die Anforderungen nicht, zum Beispiel an die Textform, sind die Verträge unwirksam. Als Käufer einer Immobilie können Sie aufgrund der sogenannten „ungerechtfertigten Bereicherung“ einen Rückforderungsanspruch gegenüber dem Makler haben.

Folge des neuen Maklerrechts für Immobilienverkäufer:

Die Immobilieneigentümer verändern ihr Verhalten und werden vermutlich mehr über die Höhe der Maklerprovision verhandeln. Als Verkäufer einer Immobilie können Sie bei den Verhandlungen auf den Wettbewerb hinweisen, frei nach dem Motto „Ich habe bereits ein besseres Angebot von einem anderen Makler auf dem Tisch“.

Wohnungen und Häuser lassen sich in beliebten Regionen leicht vermitteln, dieser Umstand ist ein weiteres Argument für eine kleinere Provision – aufgrund des geringeren Aufwands kann sich die Vermittlung für den Makler aber dennoch lohnen.

Aus diesen Gründen werden Makler die maximale Provision in Höhe von 7,14 Prozent des Kaufpreises seltener aushandeln können. Für Immobilienmakler führen diese Änderungen im Maklerrecht wahrscheinlich zu Umsatzrückgängen, die bisherigen Umsätze schätzt das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz auf 75 Millionen Euro.

Was gilt bei Mietwohnungen?

Bei Mietobjekten gilt das seit 2015 geltende Bestellerprinzip: Der Auftraggeber muss die Maklercourtage bezahlen – meist ist das der Vermieter. Die Höhe der Provision beträgt maximal zwei Nettokaltmieten plus 19 Prozent Mehrwertsteuer.

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