Geerbtes Haus verkaufen: Informationen und Tipps

Ob Alleinerbe oder Erbengemeinschaft, ein geerbtes Haus zu verkaufen ist mit der Zahlung von Steuern verbunden – außer Sie orientieren sich bei der Wahl des Zeitpunkts an den geltenden Fristen. Wer lange genug wartet, spart die Spekulationssteuer und auch die Zahlung der Erbschaftssteuer lässt sich vermeiden. Erfahren Sie jetzt alles Wissenswerte zum Verkauf einer geerbten Immobilie!

Das Wichtigste zum Verkauf geerbter Immobilien im Überblick

• Ein geerbtes Haus oder eine Wohnung können Sie selbst nutzen, es vermieten oder verkaufen. Der Verkauf ist besonders dann sinnvoll, wenn die Immobilie unter mehreren Erben aufgeteilt wird.
• Beim Verkauf eines geerbten Hauses müssen Sie die Spekulationssteuer zahlen, wenn zwischen dem Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.
• Erwerbssteuer und Spekulationssteuer sind voneinander unabhängig.
• Eine Erbengemeinschaft kann die Entscheidung zum Hausverkauf nur gemeinsam treffen.
• Ist Ihre Erbfolge im Grundbuchamt nachgewiesen?

Zeitpunkt um geerbtes Haus zu verkaufen: Wie sind die Fristen?

Beim Hausverkauf entscheiden die Fristen darüber, ob Sie Steuern auf den erzielten Verkaufspreis zahlen müssen oder nicht. Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen gelten folgende Fristen.

Die Ausschlagungsfrist

Im Rahmen einer Erbschaft haben Sie sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen. Dies kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn der Erblasser hohe Schulden hat und die Erbschaft für Sie eher eine finanzielle Belastung darstellen würde. Die Bedenkzeit verlängert sich von sechs Wochen auf sechs Monate, wenn sich der Erblasser zum Todeszeitpunkt im Ausland aufhält oder die Erben sich im Ausland befinden.

Wichtig: Das Erbe gilt automatisch als angenommen, wenn Sie den Erbschein beantragen. Prüfen Sie diesen Schritt daher vorher gründlich, denn mit dem Erbe übernehmen Sie sämtliche Pflichten wie möglicherweise die Tilgung eines Kredits.

Denken Sie an die Spekulationssteuer

Wenn Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen und die Spekulationssteuer einsparen möchten, müssen Sie die geltenden Fristen einhalten. Es gilt:

• Die Spekulationssteuer entfällt, wenn das Haus oder die Wohnung vom Erblasser selbst bewohnt wurde.
• Diese Steuerzahlung entfällt ebenfalls, wenn die Immobilie vermietet wurde und diese dem Verstorbenen mindestens zehn Jahre gehörte (Zehnjahresfrist).
• Die Spekulationssteuer muss gezahlt werden, wenn Erblasser und Erben des Objekts weniger als zehn Jahre die Eigentümer waren – außer der Erblasser oder der Erbe haben im Jahr des Verkaufs und den zwei Kalenderjahren davor selbst in der Immobilie gewohnt oder Sie haben Ihre Kinder dort unentgeltlich wohnen lassen (Dreijahresfrist). Für die Gültigkeit der Regel muss die Person in dem Zeitraum beim örtlichen Einwohnermeldeamt gemeldet sein.

Tipp: Für die Frist von zehn Jahren gilt der notariell beurkundete Kaufvertrag ab dem ursprünglichen Datum des Erwerbs und nicht erst ab Antritt des Erbes!

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem Steuersatz und bezieht sich auf die Wertsteigerung der Immobilie – sie basiert nicht auf dem tatsächlichen Verkaufspreis der geerbten Immobilie. Es geht also um die Differenz zwischen dem ursprünglichen und dem aktuellen Verkaufspreis. Kosten für den Notar, Makler und zum Beispiel Renovierungs- und Malerarbeiten sind abziehbar.

Die Erbschaftssteuer

Die Regelungen zur Erbschaftssteuer hängen davon ab, wer die Immobilie erbt.

• Die Kinder: müssen in der Regel die Erbschaftssteuer zahlen, wenn sie ein geerbtes Haus verkaufen. Ausnahme: Sind die Kinder die Erben und ziehen diese selbst für zehn Jahre in das Haus oder die Wohnung und die Wohnfläche übersteigt nicht 200 m² – dann können sie die Immobilie steuerfrei erben. Bei Häusern und Wohnungen mit mehr Wohnfläche als 200 m² müssen die Kinder für das Mehr an Fläche die Erbschaftssteuer zahlen.
• Die Ehegatten und eingetragenen Lebenspartner: Die Begrenzung der Wohnfläche gilt nicht für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Sie müssen nur die Zehnjahresfrist einhalten, um ein geerbtes Haus zu verkaufen und keine Erbschaftssteuer zu zahlen.

Beim Verkauf der geerbten Immobilie hängt die Höhe der Steuer von den geltenden Freibeträgen, dem Steuersatz und dem Verkehrswert ab. Der Freibetrag richtet sich nach dem Verhältnis des Erben zum Erblasser:

• Ehepartner und Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro.
• Für Kinder gilt einen Freibeitrag von jeweils 400.000 Euro.
• Enkelkinder haben einen Freibetrag von 200.000 Euro – oder 400.000 Euro, wenn deren Eltern gestorben sind.
• Bei Eltern und Großeltern liegt der Betrag bei 100.000 Euro.
• Geschwistern, Kindern der Geschwister und nicht verwandten Erben wird einen Freibetrag von 20.000 Euro zugestanden.

Die Steuerklasse hängt vom Verwandtschaftsgrad ab:

• Zur Steuerklasse 1 gehören Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, auch Kinder und Adoptivkinder Enkelkinder, Eltern und Großeltern.
• Zur Steuerklasse 2 zählen Geschwister und Kinder der Geschwister, außerdem Schwiegereltern und Stiefeltern sowie geschiedene Ehepartner.
• Zur Steuerklasse 3 gehören weitere nicht verwandte Erben.

Wenn der Verkehrswert der geerbten Immobilie den persönlichen Freibeitrag übersteigt, müssen Sie auf den Teil des Verkehrswerts Steuern zahlen, der Ihren Freibetrag übersteigt.

Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert mithilfe allgemeiner Durchschnittswerte und reduziert diesen automatisch um zehn Prozent, wenn die Immobilie vermietet ist. Wenn Sie das geerbte Haus innerhalb eines Jahres nach der Bewertung verkaufen, gilt für das Finanzamt der Verkaufspreis und nicht der Verkehrswert. Der Stichtag ist der Todestag des Erblassers.

Anmerkung: Es gibt Möglichkeiten die Erbschaftssteuer zu vermeiden, dazu gehört eine Schenkung zu Lebzeiten.

Geerbtes Haus verkaufen als Erbengemeinschaft

Die Aufteilung einer geerbten Immobilie ist häufig im Testament klar geregelt. Existiert kein Testament gilt die gesetzliche Erbfolge, nach der Ehe- oder Lebenspartner die Hälfe bekommen und darauf die Kinder und Enkel folgen. Die Bildung der Erbengemeinschaft erfolgt automatisch und dient der ordnungsgemäßen Aufteilung. Damit der Hausverkauf möglich ist, müssen sich die Miterben einig sein. Eine Erbengemeinschaft kann sich gut verstehen und Entscheidungen wohlüberlegt und harmonisch treffen, die Miterben können jedoch auch zerstritten sein. Für die Teilung einer geerbten Immobilie gibt es drei Möglichkeiten:

• Der einvernehmliche Verkauf ist die einfache Lösung.
• Die Auszahlung der Miterben kann stattfinden, wenn ein Erbe im Haus oder in der Wohnung wohnen möchte.
• Ein Zwangsverkauf oder eine Teilungsversteigerung kann erfolgen. Die Teilungsversteigerung muss dafür von mindestens einem Erben beim Amtsgericht angefordert werden. Anschließend findet der Verkauf nach den Vorschriften über die Zwangsversteigerung statt. Der dort erzielte Verkaufspreis ist jedoch in der Regel viel niedriger als beim normalen Verkauf. Der Aufwand wächst, weil die Verträge von allen Erben unterschrieben werden müssen. Der Mehraufwand lässt sich mit einer notariellen Vollmacht, die Miterben Ihnen ausstellen können, vermeiden.

Verkauf einer geerbten Immobilie als Erbengemeinschaft: der Ablauf

Die Erbengemeinschaft beantragt den Erbschein beim Amtsgericht, dadurch wird das geerbte Haus oder die Wohnung zum Eigentum der Erben. Der Notar kümmert sich um die Umschreibung im Grundbuch, das Grundbuch informiert auch über mögliche Rechte von Dritten. Anschließend kann das geerbte Haus verkauft werden.

In jedem Fall gilt: Mit dem Verkauf der geerbten Immobilie löst sich die Erbengemeinschaft auf. Jeder Miterbe erhält den entsprechenden Erbanteil und auch eventuell hinterlassene Schulden können damit getilgt werden.

Wann darf ein geerbtes Haus nicht verkauft werden?

Ein geerbtes Haus darf nicht verkauft werden, wenn es Miterben gibt und diese dem Verkauf nicht zustimmen. Sie können die geerbte Immobilie also nur veräußern, wenn die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ebenfalls verkaufen wollen.

Hinweis: Wenn Sie verkaufen möchten, die Erbengemeinschaft aber nicht, besteht die Möglichkeit, Ihren Erbteil zu verkaufen.

Alternativen zum Verkauf sind die Vermietung und die Selbstnutzung. Die Vermietung ist bei geerbten Häusern oder Wohnungen meist nicht gewünscht, kann jedoch eine Option sein. Bei der Selbstnutzung müssen die Miterben dann entsprechend ausgezahlt werden.

Kosten, die Ihnen als Erbe oder Erbengemeinschaft beim Hausverkauf entstehen können

Neben der Spekulationssteuer und Erbschaftssteuer können beim Immobilienverkauf weitere Kosten auf Sie zukommen. Zur Vorbereitung des Verkaufs und der Besichtigungstermine gehört in der Regel die Haushaltsauflösung. Diese erfordert viel Zeit, wenn sie in Eigenregie durchgeführt wird. Die zumeist sinnvolle Alternative ist deshalb eine professionelle Entrümpelung, für die je nach Anbieter verschieden hohe Kosten entstehen.

Weitere Kosten, die mit dem Verkauf Ihrer geerbten Wohnung oder Ihres geerbten Hauses in Zusammenhang stehen:

• Beim Verkauf mit Makler zahlen Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklercourtage, erfahren Sie mehr über das neue Maklerrecht von 2020.
• Beim Verkauf einer geerbten Immobilie ohne Makler entstehen Ausgaben für die Vermarktung.
• Gebühren von Ämtern für diverse Dokumente müssen gezahlt werden.
• Ausgaben für Reparaturen, Renovierungen oder eine Instandsetzung sind zu berücksichtigen.
• Weitere Kosten entstehen für das Verkehrswertgutachten und die Grundbuchauszüge.
• Gegebenenfalls entstehen Ihnen auch Notarkosten, wenn Sie die geerbte Wohnung oder das geerbte Haus verkaufen.
• Eventuell muss eine bestehende Hypothek beglichen werden.
• Gerichtskosten fallen an, wenn die Erbengemeinschaft sich nicht auf den Hausverkauf einigen kann und eine Teilungsversteigerung stattfindet.

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FAQ: Häufige Fragen und Antworten zum Verkauf einer geerbten Immobilie