Wohnung verkaufen ohne Makler – provisionsfreier Wohnungsverkauf

Wohnung verkaufen ohne Makler – provisionsfreier Wohnungsverkauf

Altbauwohnung, gemütliches Apartment oder moderne Eigentumswohnung in der Stadt – die eigene Wohnung zu verkaufen ist mit viel Zeit und Aufwand verbunden. Beim privaten Wohnungsverkauf müssen Sie alles im Blick behalten, damit Sie teure Fehler vermeiden und den optimalen Verkaufspreis erzielen. Ein Makler kann Ihnen viel Arbeit abnehmen, aber nicht sämtliche Aufgaben und erhält dafür die Maklercourtage.

IMDIRA bietet Ihnen eine praktische Alternative zum Verkauf der Wohnung mit Makler, bzw. zum selbstständigen Wohnungsverkauf ohne Makler an.

Erfahren Sie hier alles Wichtige zum Verkauf Ihrer Eigentumswohnung und Ihren Möglichkeiten mit IMDIRA!

Das Wichtigste zum Wohnungsverkauf im Überblick

  • Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist derzeit in den meisten Regionen hoch und das Angebot gering. Sie können Ihre Wohnung daher zu einem hohen Preis verkaufen.
  • Der Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt seit 2015 einen kontinuierlichen Anstieg. Der Indexwert von 133,3 für das vierte Quartal 2020 verdeutlicht, dass die Immobilienpreise zum Jahresende rund 33 Prozent höher waren als noch im Jahr 2015.
  • Beim Wohnungsverkauf mit Hilfe eines Maklers fällt eine Maklergebühr (auch: 'Maklercourtage' oder 'Maklerprovision') an.
  • Sie benötigen ausreichend Zeit und Erfahrung, wenn Sie den privaten Wohnungsverkauf ohne Makler in Eigenregie durchführen möchten.
  • IMDIRA bietet die smarte Alternative: Durch unseren Immobilien-Direktankauf ermöglichen wir es Ihnen, Ihre Wohnung schnell, unkompliziert und provisionsfrei zu verkaufen – ohne hohe Kosten, Behördenstress und Maklereinsatz.
  • Wir kaufen Ihre Wohnung als Firma an. Der Direktankauf Ihrer Wohnimmobilie erfolgt praktisch online und per Telefon, ein persönliches Treffen ist meist nur für den Notartermin notwendig.

Wohnung privat verkaufen: Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Sie können Ihre Wohnung theoretisch jederzeit verkaufen, das Ziel ist jedoch ein möglichst hoher Verkaufspreis. Wenn Sie ausreichend Zeit haben, eignen sich Frühling und Sommer sehr gut, da der Markt dann besonders dynamisch ist.

Die Immobilienpreise erreichen derzeit neue Höchststände, 2021 ist ein gutes Jahr für Immobilienverkäufer. Die hohe Nachfrage reizt viele Eigentümer, ihre Wohnung schnell zu verkaufen.

Welche Eckdaten bestimmen den Verkaufspreis für eine Wohnung?

Für Laien ist die Einschätzung des Marktwerts schwer. Bei der richtigen Preisfindung für den Wohnungsverkauf helfen mehrere Faktoren, Angebot und Nachfrage spielen eine entscheidende Rolle. Hat in den letzten Monaten beispielsweise ein Nachbar seine Wohnung verkauft, können Sie den erzielten Verkaufspreis als Orientierungshilfe nehmen. Wichtige Faktoren sind

  • die Lage,
  • das Baujahr,
  • die Bauqualität,
  • der Zustand der Eigentumswohnung und
  • die Ausstattung.

Auch die Etage, in der sich die Wohnung befindet, beeinflusst den Verkaufspreis: Für eine Wohnung im Erdgeschoss zahlen Käufer häufig rund 20 Prozent weniger als für die gleiche Wohnung im Stockwerk darüber.

Die Aufgaben beim privaten Wohnungsverkauf

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Sie Ihre Wohnung verkaufen können. Diese unterscheiden sich im Aufwand, im notwendigen Wissen und in der Dauer des Verkaufsprozesses.

1. Privat Wohnung verkaufen ohne Makler

Als Verkäufer benötigen Sie entsprechendes Know-how, um für Ihre Wohnung den optimalen Verkaufspreis zu erzielen. Sie müssen rechtliche und verkaufstechnische Aspekte berücksichtigen und viel Zeit einplanen. Für den eigenständigen Wohnungsverkauf ohne Makler brauchen Sie die notwendigen Unterlagen, dazu gehören unter anderem:

  • Grundriss der Wohnung und Wohnflächenberechnung vom Bauträger
  • Lageplan und Baubeschreibung
  • Teilungserklärung von der WEG-Verwaltung
  • Grundbuchauszug vom Amtsgericht
  • Energieausweis von der WEG-Verwaltung (laut Energiesparverordnung EnEV muss beim Wohnungsverkauf seit 2014 ein Energieausweis vorgelegt werden)
  • Rechnungen zu Sanierungen und Reparaturen
  • bei vermieteten Wohnungen den aktuellen Mietvertrag

Zusätzlich müssen Sie sich um die Wertermittlung kümmern, die Zielgruppe der Käufer definieren, ein ansprechendes Exposé erstellen und die Verhandlungen führen.

2. Wohnung verkaufen mit Makler

Eine Alternative zum eigenständigen Verkauf Ihrer Wohnung ist der Wohnungsverkauf mit Makler, der Ihnen viele Aufgaben abnimmt und dafür eine Maklercourtage in Rechnung stellt. Hierdurch entstehen Ihnen relativ hohe Kosten.

Wichtig: Am 23.12.2020 ist das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen“ in Kraft getreten. Daher müssen Sie als Verkäufer jetzt in der Regel die Hälfte der Courtage zahlen!

3. Direkter und provisionsfreier Wohnungsverkauf an IMDIRA

Die kostensparende und bequeme Alternative für Verkäufer von Eigentumswohnungen ist der private Wohnungsverkauf an IMDIRA, wir kaufen Ihre Wohnung als Firma an – unkompliziert, direkt und selbstverständlich provisionsfrei. Für Sie bedeutet das: Sie verkaufen Ihre Wohnung extrem schnell, bei minimalem Zeitaufwand und mit wenigen Pflichten.

Die folgende Tabelle veranschaulicht die Aufgaben und den Ablauf beim

  1. eigenständigen Wohnungsverkauf ohne Makler,
  2. beim Verkauf mit Makler und
  3. für den Direktverkauf an IMDIRA.
Wohnung verkaufen ohne Makler mit Makler an IMDIRA
Unterlagen zusammenstellen und Kosten für Energieausweis etc. zahlen Ja Nein Nein
Exposé erstellen Ja Nein Nein
Verkaufspreis ermitteln Ja Nein Nein
Besichtigungen durchführen Ja Nein Nein
Kaufkraft der potenziellen Käufer prüfen Ja Nein Nein
Maklercourtage zahlen Nein Ja Nein
Dauer bis zum Wohnungsverkauf häufig mehr als 6 Monate 3 bis 6 Monate 14 Tage aufgrund gesetzlicher Wartefrist
Kaufvertrag beim Notar abschließen Ja Ja Ja
gegebenenfalls Steuern zahlen Ja Ja Ja

Wohnung verkaufen: Kosten im Überblick

Beim Wohnungsverkauf fallen Nebenkosten an, dazu gehören der Grundbucheintrag, beim Verkauf mit Makler die Maklerkosten und die Kosten für das Erstellen des Energieausweises.

Spekulationssteuer

Zusätzlich müssen Sie unter Umständen Steuern zahlen: Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn Sie eine Wohnung innerhalb von zehn Jahren kaufen und wieder verkaufen. Diese zahlen Sie auf den erzielten Gewinn und die Höhe richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz. Die Steuer entfällt, wenn Sie selbst in der Wohnung gewohnt haben oder noch wohnen.

Die Drei-Objekt-Grenze

Sie gelten rechtlich als Immobilienhändler, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Grundstücke oder Immobilien verkaufen. In diesem Fall müssen Sie ein Gewerbe anmelden und entsprechend Steuern zahlen.

Was gilt beim Verkauf einer geerbten Wohnung?

Wenn Sie eine Wohnung erben, erben Sie auch die Fristen für die Spekulationssteuer. Hat der Erblasser die Wohnung mehr als zehn Jahre besessen oder selbst bewohnt, müssen Sie für den Verkauf der Wohnung keine Spekulationssteuer zahlen. Die oben genannte Drei-Objekt-Grenze gilt für vererbte Eigentumswohnungen nicht.

Wohnung provisionsfrei an IMDIRA verkaufen

Sie können Ihre Wohnung direkt und kostenfrei an uns verkaufen. Wir erwerben Ihre Wohnung per Direktankauf und regeln den gesamten Papierkram. Mit unserer innovativen Methode revolutionieren wir den Immobilienmarkt und verkürzen die sonst langwierigen Schritte auf ein Minimum.
Jetzt Ankaufsangebot erhalten!

Ablauf Wohnungsverkauf mit IMDIRA

Profitieren Sie von unserem Service und erhalten Sie innerhalb von zwei Stunden ein verbindliches Ankaufsangebot. Die notwendigen Schritte:

  1. Sie füllen das Online Formular aus und teilen uns die wichtigsten Informationen zur Wohnung mit.
  2. Wir rufen Sie zu unseren Geschäftszeiten innerhalb von zwei Stunden oder zum Wunschtermin an und informieren Sie über unser Ankaufsangebot – eine Vor-Ort-Besichtigung ist in der Regel nicht nötig.
  3. 14-Tage-Frist bis zur Beurkundung: Wir beschaffen sämtliche Unterlagen und schicken Ihnen den Kaufvertrag zu. Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass Sie den Kaufvertrag 14 Tage in Ihren Händen halten müssen und erst dann die Beurkundung des Wohnungsverkaufs durch den Notar erfolgen darf. Der Notar veranlasst dann die Umschreibung.
  4. Wir überweisen den Kaufpreis nach der notariellen Fälligkeitsmitteilung innerhalb von 24 Stunden per Echtzeitüberweisung auf Ihr Konto.

Kontaktieren Sie uns jetzt, wir erstellen Ihnen innerhalb von nur zwei Stunden ein verbindliches Kaufangebot für Ihre Wohnung!

Wie funktioniert die Immobilienbewertung bei IMDIRA?

Grundsätzlich können für die Wertermittlung einer Wohnung drei Verfahren zur Anwendung kommen:

  1. Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt die in den vergangenen Monaten erzielten Verkaufspreise vergleichbarer Wohnungen im Haus und in der Umgebung.
  2. Das Ertragswertverfahren bewertet den möglichen Ertrag durch Vermietung.
  3. Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert unter Berücksichtigung von Boden- und Gebäudewert.

IMDIRA bewertet Ihre Wohnung schnell und unkompliziert mit Hilfe von Vergleichswerten anderer Wohnung in der Nähe. Sie informieren uns einfach über Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung der Wohnung und wir teilen Ihnen während unserer Geschäftszeiten innerhalb von zwei Stunden unseren verbindlichen Ankaufspreis mit.

FAQ: Häufige Fragen zum Verkaufen der Wohnung

Anders als viele andere Websites vermitteln wir Ihre Wohnung nicht an Makler und wir agieren auch nicht als Maklerunternehmen. Stattdessen kaufen wir Ihre Wohnung direkt und für Sie kostenfrei als Firma an. Ihre Vorteile: Sie sparen Zeit, Arbeitsaufwand, die Kosten für die Beschaffung von Unterlagen und die Maklercourtage.

Beim Verkauf der Eigentumswohnung sind Sie als Verkäufer grundsätzlich dazu verpflichtet, sämtliche Informationen zur Beschaffenheit der Wohnung mitzuteilen. Sie müssen den Käufer Ihrer Eigentumswohnung zum Beispiel über die Sozialbindung aufklären, wenn die Wohnung zur Vermietung erworben wird. Außerdem müssen Sie den Käufer über bestehende Mietverträge, Rechtsstreitigkeiten und Wegerechte informieren. Falls Sie etwas wissentlich unterschlagen, kann dem Käufer ein Schadensersatzanspruch zustehen.

Davon abgesehen gehört die Schlüsselübergabe und die Eigentumsübertragung zu Ihren Hauptpflichten. Die Übergabe sollte immer erst nach Unterschrift des notariellen Vertrags und nach der Zahlung des Verkaufspreises erfolgen.

Der Notar gewährleistet den sicheren Wohnungsverkauf für Verkäufer und Käufer. Zu seinen Aufgaben gehört die Fälligkeitsmitteilung, diese stellt die Basis für die Zahlungsabwicklung dar. Die Mitteilung der Fälligkeit erfolgt, wenn der Nachweis der Auflassungsvormerkung und die Unterlagen für die Löschung im Grundbuch vorliegen und nachgewiesen ist, dass die Stadt oder Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht in Anspruch nimmt.

Wenn Sie Ihre Wohnung in einem Haus verkaufen, verkaufen Sie gleichzeitig einen Teil des Gemeinschaftseigentums. Dazu gehören insbesondere Gebäudeteile, die für dessen Sicherheit oder Bestand erforderlich sind, außerdem Einrichtungen und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Durch den Wohnungsverkauf erwerben Käufer also nicht nur die Bereiche der Wohnung (Sondereigentum), sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Die Aufteilung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist in der Teilungserklärung beschrieben.

In einem Mehrfamilienhaus darf nur dann eine Wohnung einzeln verkauft werden, wenn die Immobilie in Wohneigentum aufgeteilt ist und eine Teilungserklärung besteht. Diese enthält Details zum Eigentum und zu den Rechten und Pflichten der einzelnen Eigentümer, dazu gehören unter anderem:

  • Art der Stimmrechtsverteilung, beispielsweise nach Eigentumsanteil oder pro Kopf
  • Aufteilung der Kosten für Reparaturen, Wartungsarbeiten etc. auf die Eigentümer
  • Nutzungsvorschriften

 

Die Teilungserklärung ermöglicht das Anlegen von Grundbucheinträgen für die Wohnungen und wird vor dem Verkauf einzelner Wohneinheiten erstellt. Sie ist die Voraussetzung für den Verkauf einer Immobilie und in notariell beglaubigter Form Teil des Immobilienkaufvertrags. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet dafür den rechtlichen Rahmen.

Am 28. Mai 2021 hat der Bundesrat das Baulandmobilisierungsgesetz mit befristetem "Umwandlungsverbot" gebilligt, es soll die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen beschränken und Mieter schützen. Für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum ist daher jetzt meist eine Genehmigung notwendig. Diese Regelung soll das Geschäftsmodell von Immobilienunternehmen unterbinden, die Mietshäuser kaufen, diese sanieren und dann einzelne Wohnungen gewinnbringend verkaufen. Die Umwandlung kann für eine Dauer von fünf Jahren untersagt werden.

Grundsätzlich gilt: Der Verkauf einer vermieteten Wohnung beendet nicht das Mietverhältnis. Bei vermieteten Wohnungen mussten Verkäufer in den vergangenen Jahren mit einem niedrigeren Verkaufspreis rechnen. Der Grund: Käufer von Wohnungen haben diese in der Regel für die Eigennutzung erworben.

Inzwischen hat sich die Lage etwas gewandelt: Mehr Interessenten suchen nach Wohnungen, die sich als profitable Kapitalanlage eignen. Die potenziellen Käufer interessieren sich heutzutage in der Regel also eher für den Ertragswert als für den Wohnwert.

Immobilienmakler erhalten für ihren Service eine Provision von fünf bis sieben Prozent des Verkaufspreises. Es geht um viel Geld. In Deutschland ist die Bezeichnung „Immobilienmakler“ nicht geschützt, in der Folge dürfen sich auch unerfahrene Personen als „Makler“ bezeichnen und es gibt leider einige schwarze Schafe. Da diesen das nötige Wissen fehlt, können sie Wohnungsverkäufer nicht optimal beraten und nicht den notwendigen Service bieten, um den besten Verkaufspreis zu ermitteln. Durch Inkrafttreten des Gesetztes zur Verteilung der Maklerkosten sind die Immobilienmakler in der Gunst von Wohnungseigentümern weiter gesunken, da die Verkäufer jetzt in der Regel die Hälfte der Maklercourtage zahlen müssen.