Home Staging als verkaufsfördernde Maßnahme beim Immobilienverkauf

Der erste Eindruck zählt – das gilt auch für Haus- und Wohnungsbesichtigungen. Für die Vermarktung und den erfolgreichen Verkauf von Häusern und Wohnungen nutzen Profis alle zur Verfügung stehenden Möglichkeiten. Das Home Staging (auch: 'Haus Staging') ist eine dieser Optionen. Sie kann unter bestimmten Bedingungen für den Immobilienverkauf sinnvoll sein. Im Folgenden erfahren Sie alles Wissenswerte zum Thema 'Home Staging bei Wohnungsverkauf oder Hausverkauf'.

Was ist Home Staging?

Home Staging ist eine verkaufsfördernde Maßnahme für den Immobilienverkauf, bei der Designer und Innenarchitekten Häuser und Wohnungen für die bestmögliche Präsentation professionell einrichten, dekorieren und beleuchten. Das Ziel ist es hierbei, den berühmten ersten Eindruck zu verbessern, bzw. zielgruppenspezifisch anzugleichen. Schicke Möbel, eine ansprechende Wand- und Fußbodengestaltung, passende Farben und die gezielte Ausleuchtung einzelner Haus- oder Wohnungsbereiche durch ausgefeilte Lichtkonzepte sollen eine höhere Wertigkeit der angebotenen Immobilie vermitteln und den Wohlfühlfaktor bei Besichtigungen steigern.

Diese von Home Stagern professionell geschaffene Atmosphäre soll die Zielgruppe positiv ansprechen und letztlich potenzielle Käufer überzeugen. Die Verkaufstechnik kommt in den USA bereits seit den 1970er Jahren zum Einsatz und wird seit den 1990er Jahren auch in Deutschland angewandt. Seit 2010 gibt es den offiziellen Berufsverband Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DHHR e.V.). Die Home-Staging-Dienstleister werden auch Home Stager genannt.

Was ist das Ziel von Home Staging?

Home Staging zielt auf einen erfolgreicheren Immobilienverkauf ab. Die mittels Haus-Staging optimierte Ästhetik eines Wohnobjektes kann das Zünglein an der Waage sein, das letztlich die Kaufentscheidung bewirkt.

Durch professionelles Home Staging sind eine Verkürzung der Verkaufszeit und ein höherer Verkaufspreis möglich. Durch die verkürzte Verkaufszeit sparen Immobilienverkäufer Kosten und Zeit. Und durch einen höheren Verkaufspreis erhöht sich nicht nur der Gewinn für den Verkäufer, sondern auch die Provision für gegebenenfalls involvierte Makler. Letztere sind daher oftmals sehr daran interessiert, solche und ähnliche Maßnahmen zur Verkaufsförderung einzusetzen.

Professionelles Home Staging möchte mit möglichst wenigen Mitteln einen maximal verkaufsfördernden Effekt erzielen. Betten, Tische, Kücheneinrichtungen und andere Einrichtungsgegenstände werden dazu von Interior-Designern und Deko-Experten platziert und dekoriert. Die hierfür eingesetzten Möbel müssen nicht unbedingt echt sein. Häufig werden nur Pappattrappen verwendet, da sie lediglich der Dekoration, bzw. zur räumlichen Orientierung potenzieller Käufer dienen.

Die Kosten für Home Staging

Die Kosten für ein Home Staging betragen im Durchschnitt ein bis drei Prozent des Immobilien-Verkaufspreises. Ob sich diese Ausgabe lohnt, hängt davon ab, ob sich die Immobilie auf diese Weise schneller und teurer verkaufen lässt.

Beispiel: Ein Einfamilienhaus soll für 500.000 Euro verkauft werden. Bei einer Pauschale von zwei Prozent des Verkaufspreises würden für das Home Staging hierbei Kosten in Höhe von 10.000 Euro anfallen.

Alternativ könnten Immobilienbesitzer diese Summe beispielsweise auch in eine Renovierung investieren und auf diese Weise eine reale Wertsteigerung der Wohnung oder des Hauses erzielen.

Ob die relativ hohen Home-Staging-Kosten im Einzelfall eine gute, d. h. eine den Verkaufspreis deutlich steigernde Investition darstellen, muss individuell abgeschätzt werden.

Unser Tipp: Für eine neutrale Einschätzung des Kosten-Nutzen-Faktors von Home Staging für Ihren Einzelfall sollten Sie sich an einen Immobilienfachmann oder einen unabhängigen Makler wenden. Die Beratung durch einen Home-Staging-Anbieter selbst ist für eine ungefärbte Beurteilung der Kosten-Nutzen-Relation nicht empfehlenswert. Dieser würde Sie hierbei verständlicherweise zu sehr 'in eigener Sache' beraten.

Wann lohnt sich die dekorative Aufwertung von Haus oder Wohnung?

Um beim Wohnungs- und Hausverkauf den bestmöglichen Preis zu erzielen, muss das Objekt bei der Besichtigung von der ersten Sekunde an überzeugen. Bei einer leergeräumten oder lieblos eingerichteten Immobilie bleibt der Wohlfühlfaktor auf der Strecke. Und die augenscheinliche 08/15-Wohnung hebt sich gegebenenfalls nicht ausreichend von vergleichbaren Wohnungen auf dem Markt ab, um im Zweifelsfall eine Kaufentscheidung zu Ihren Gunsten zu bewirken.

Bei leerstehenden Wohnungen fällt es potenziellen Käufern häufig schwer, sich diese mit der Einrichtung vorzustellen. Das gilt besonders für z. B. Dachgeschosswohnungen, bei denen sich Interessenten aufgrund der Dachschrägen oft nicht über den tatsächlich nutzbaren Platz im Klaren sind. Home Staging erleichtert privaten Interessenten die Kaufentscheidung, die sie in den meisten Fällen emotional begründet 'aus dem Bauch heraus' treffen.

Der erste Eindruck ist daher zentral. Er muss überzeugen. Gut gemachtes Home Staging verbessert diesen ersten Eindruck und kann sich unter anderem für schwer zu vermittelnde Objekte und bei geringer Nachfrage lohnen. Ob sich 'das Aufhübschen' Ihrer Immobilie letztlich finanziell tatsächlich lohnt, beantwortet Ihnen am besten Ihre eigene Kalkulation. Diese basiert auf einem genau analysierten, marktrealistischem Verkaufspreis und berücksichtigt sämtliche Kosten sowie eine realistische Einschätzung zur Verkürzungen der Verkaufszeit, die aufgrund des Home Stagings erreicht wird.

Wann lohnt sich das Home Staging nicht?

Die kostspielige aber tendenziell stark verkaufsfördernde Wohnraumverschönerung von Profihand ist in erster Linie für die Zielgruppe der privaten Käufer gedacht. Es spricht irrationale Entscheidungsfaktoren an und macht es den privaten Kaufinteressenten leichter, sich das Objekt im eingerichteten Zustand vorzustellen.

Professionelle Immobilienkäufer interessieren sich jedoch zumeist nicht für ein Home Staging. Ebenso wenig lässt sich im Normalfall der private Kapitalanleger von perfekten Beleuchtungskonzepten 'blenden'. Für Kapitalanleger als auch für gewerbliche Ankäufer zählen in erster Linie die Hard Facts und die spezifischen Marktpotenziale.

Egal, ob der Zielkunde Profikäufer, privater Anleger oder Eigennutzer ist: Bei guter Immobilienlage und entsprechend hoher Nachfrage ist der Kosten-Nutzen-Faktor beim Home Staging eher gering. Hier bestimmt zuallererst die Nachfrage den Immobilienverkaufspreis. Home-Staging-Maßnahmen für Immobilien in gefragter Lage beeinflussen aufgrund der ohnehin hohen Nachfrage den Verkaufspreis kaum bis gar nicht. Als privater Immobilienverkäufer mit einem Angebotsobjekt in Bestlage können Sie sich diese Ausgabe getrost sparen.

Die entscheidenden Faktoren für den Verkaufspreis einer Immobilie sind

• die Lage,
• die Größe,
• die Ausstattung und
• das Baujahr.

Informationen zu diesen Punkten genügen Profis, für die Wertermittlung Ihrer Immobilie und die Unterbreitung eines realistischen Kaufangebots. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung möchten, können Sie sich die Kosten für ein Home Staging in jedem Fall sparen.

Tipps zum privaten Home Staging

Sie müssen für Ihre möblierte Wohnung oder Ihr Haus nicht zwingend einen professionellen Home Stager engagieren, wobei es sich in einigen Fällen natürlich lohnen kann. Mithilfe der folgenden Tipps können Sie den ersten Eindruck Ihrer Immobilie auch ohne professionelles Home Staging verbessern.

1. Räumen Sie gründlich auf und entfernen Sie nach Möglichkeit alle offen herumliegenden, persönlichen Gegenstände, das Spielzeug der Kinder und den Wäscheständer im Bad. Auf diese Weise wirken die Räume offener, größer und heller. Private Käufer können sich bei einer gründlich aufgeräumten Wohnung zudem besser vorstellen, wie diese aussehen könnte, wenn sie selbst darin wohnen.
2. Bringen Sie Küche, Bad, Böden und Fenster auf Hochglanz. Achten Sie auch auf vermeintlich unwichtige Flächen, beispielsweise die Kellerfenster, die Fliesen in der Garage oder die Sitz- und Tischflächen Ihrer Gartenmöbel.
3. Sie können mit gezielter Beleuchtung die Atmosphäre verbessern und Akzente setzen. Faustregel: Je heller der Raum beleuchtet wird, desto größer wirkt dieser! Vermeiden Sie schummriges und gedimmtes Licht sowie schlecht ausgeleuchtete Ecken.
4. Streichen Sie Wände, Türen und Heizkörper, wenn dies nötig ist. Bringen Sie auch Garten, Balkon, Terrasse, Dachboden, Keller und die Garage auf Vordermann!

Home Staging steigert Aufwand und Kosten beim Immobilienverkauf

Der private Verkauf von Haus oder Wohnung ist mit viel Aufwand verbunden. Sie müssen nicht nur den Wert ermitteln, die Unterlagen beschaffen, die Immobilie herrichten und vermarkten sowie Anfragen beantworten, sondern auch Besichtigungen durchführen und während der gesamten Verkaufsphase bis zur Schlüsselübergabe zeitlich enorm flexibel sein. Der zeitliche, finanzielle und organisatorische Aufwand wird von den meisten privaten Immobilienverkäufern unterschätzt. Alternativ zum eigenständig durchgeführten Haus- oder Wohnungsverkauf bietet sich die Möglichkeit einen Immobilienmakler zu beauftragen, der die meisten der oben genannten Aufgaben für Sie übernimmt. Dafür erhält dieser eine Maklerprovision, die mit der neuen Gesetzgebung von 2020 zu einem Teil auch vom Verkäufer bezahlt werden muss. Beauftragen Sie überdies einen professionellen Home-Staging-Service für die perfekte Präsentation der Immobilie, so steigen die Anstrengungen und die Kosten für den Immobilienverkauf nochmals deutlich. Der Mehraufwand würde sich nur dann lohnen, wenn Sie dadurch die Immobilie tatsächlich schneller und höherpreisig verkaufen können.

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