Immobilienblase 2022 in Deutschland: Kommt der Immobiliencrash?

Nicht London und nicht New York – in 2021 sind die Immobilienpreise im weltweiten Vergleich in Frankfurt stärker gestiegen als in anderen Metropolen. Folgt in Deutschland auf den zunehmend überhitzen Markt die Immobilienblase in 2022 und der Immobiliencrash? In unserem Blogbeitrag erfahren Sie mehr über die Warnungen der Experten und wie hoch die Wahrscheinlichkeit für eine Immobilienblase in Deutschland ist.

Die Wahrscheinlichkeit für einen Immobiliencrash in Deutschland

Analysten der Schweizer Bank UBS haben von Mitte 2020 bis Mitte 2021 erneut einen starken Anstieg der Immobilienpreise in Frankfurt festgestellt. Dem "UBS Global Real Estate Bubble Index" zufolge ist die Wahrscheinlichkeit für eine Immobilienblase in Frankfurt im weltweiten Vergleich aller Metropolen am höchsten. Die Banker berechnen und veröffentlichen den Index jährlich, sie präsentieren ihre Top 5 der Großstädte mit einem besonders überhitzten Markt für Wohnimmobilien:

1. Frankfurt
2. Toronto
3. Hongkong
4. Zürich
5. München

Zwar müssen Mieter in deutschen Städten einen kleineren Anteil ihres Einkommens für eine zum Beispiel 60 Quadratmeter große Wohnung ausgeben, als in zahlreichen Ballungszentren in anderen Ländern, dennoch führt Frankfurt die Liste aufgrund der steil gestiegenen Preise an und hat weltweit das höchste Risiko für eine Blase.

Noch steigen die Immobilienpreise weiter

In Frankfurt sind die Immobilienpreise seit 2016 jährlich im Durchschnitt um zehn Prozent gestiegen und 2021 trotz Corona und trotz der bereits hohen Kosten noch einmal um sechs Prozent. Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen, dass die Preise in Deutschland im zweiten Quartal so stark angestiegen sind, wie noch nie! Experten sehen eine Überbewertung und den Gipfel nahen.

Niedrige Finanzierungskosten und der Glaube an einen langfristigen Wertzuwachs führen dazu, dass viele beim spekulativen Kauf das Verhältnis von Kosten und Schulden vernachlässigen – in Frankfurt, vielen anderen deutschen Städten und ebenso regional auf dem Land. Dies kann sich jedoch als Irrglaube herausstellen, wenn es zum Immobiliencrash in Deutschland kommt.

Dem deutschen Immobilienmarkt stehen Preiskorrekturen bevor

Einem Bericht des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung nach steigt das Risiko für einen überhitzten Wohnungsmarkt und Immobilienpreisblasen in Deutschland regional (DIW Wochenbericht 51/52 2021). Eigentumswohnungen und Eigenheime waren im Jahr 2021 in den 114 größten deutschen Städten neun Prozent teurer als noch 2020. In immer mehr Regionen deuten sich spekulative Übertreibungen an. Gleichzeitig sind die Mieten nur etwa halb so stark gestiegen. Durch diesen Unterschied zwischen der Miet- und Kaufpreisentwicklung wächst 2022 die Gefahr für eine Immobilienpreisblase, die platzt. In den kommenden Jahren muss in den Metropolen und ebenso anderen großen Städten mit Preiskorrekturen gerechnet werden. Nach dem Platzen der Blase fallen die Kaufpreise für Immobilien rapide ab.

Tipp: Ein Hinweis für einen überhöhten Kaufpreis ist das Verhältnis zur Kaltmiete. Wenn der Preis 30 Jahreskaltmieten übersteigt, deutet sich ein überhitzter Markt an.

Wann platzt die Immobilienblase?

Die Immobilienblase platzt und die Preise fallen, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt. In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland regelrecht nach oben geschossen. Es gibt eine Reihe von Anzeichen, die auf eine aufziehende Immobilienblase hindeuten:

• Ein stetiger Preisanstieg für Immobilien, unabhängig von der Entwicklung der Einkommen und der Inflation.
• Eine Überbewertung, bei der Häuser einen deutlich höheren Verkehrswert als Sachwert haben.
• Wenn Käufer mit Immobilien spekulieren und Immobilien in der Erwartung steigender Preise kaufen.
• Wenn Banken auch Kredite an Personen mit schlechter Kreditwürdigkeit vergeben und dadurch später Zahlungsausfälle und Zwangsversteigerungen drohen.

Aufgrund der inzwischen sehr hohen Kaufpreise können zahlreiche potenzielle Käufer das benötigte Eigenkapital nicht mehr aufbringen und bekommen daher keinen Kredit von der Bank. Dadurch sinkt die Nachfrage. Das Bevölkerungswachstum ist in vielen Großstädten zum Stillstand gekommen. Als Gründe nennen Experten neben den immer unbezahlbareren Kosten für Wohnraum und der Corona-Krise auch die Möglichkeiten zum flexiblen Remote-Arbeiten. Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie machen die Finanzierung von Immobilien für viele immer schwieriger, bei zunehmenden Zahlungsausfällen würde das Angebot sprunghaft ansteigen und ein Immobiliencrash in Deutschland drohen.

Das Stadtleben ist weniger attraktiv als früher

Für viele Eigentümer ist das Leben in der Stadt jetzt weniger attraktiv. Sie nutzen die Lage auf dem Immobilienmarkt zu ihrem Vorteil aus und verkaufen ihre Wohnung, ihr Grundstück oder ihr Haus. Die ehemaligen Stadtbewohner zieht es in die Randbezirke und ins Umland. In der Folge sind die Immobilienpreise in den Randbezirken von Städten jetzt schneller gestiegen als in den Stadtzentren – dieser Trend zeigt sich erstmals seit den 1990er Jahren.

Die sinkende Nachfrage & Gefahr einer Immobilienblase

Weitere Gründe für eine in Zukunft sinkende Nachfrage nach Wohneigentum sind fallende Zuwanderungszahlen, Mietpreiskontrollen und strengere Richtlinien für energieeffizientes Bauen.

Die Gefahr für eine flächendeckende Immobilienblase ist in Deutschland überschaubar. Für Eigentümer, die in der Zukunft auf höhere Verkaufspreise spekulieren und Investoren auf der Suche nach Rendite ist jedoch erhöhte Vorsicht geboten.

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